¿Qué pasará con los alquileres si se deroga la Ley?

Redacción Canal Abierto | El megadecreto 70/2023, firmado por Javier Milei y publicado en el Boletín Oficial el 20 de diciembre, incluye –entre sus más de 300 artículos– la derogación de la Ley de Alquileres, a la que llama “nefasta”.

En su artículo 1199, el DNU establece nuevos parámetros para alquilar que dejan todo el asunto supeditado a un acuerdo entre partes, sin regulación estatal de ningún tipo. Desde distintos sectores han advertido que el nuevo escenario podría agravar la ya alarmante situación de quienes alquilan en todo el país y aumentar exponencialmente los desalojos, sobre todo en los grandes centros urbanos donde la población de inquilinos supera a la de propietarios.

En un comunicado de Inquilinos Agrupados, la organización alerta que, desde el 29 de diciembre –cuando entre en vigencia el decreto de Milei al que llama “ilegal”– los nuevos parámetros para alquilar incluirán:

• Plazo: No hay plazo mínimo. “Podrán hacernos firmar contratos por una semana, un mes o dos meses”, sostienen.
• Dolarización: Los propietarios podrán exigir alquileres en cualquier moneda (Dólar, Euro, etc.)
• Ajustes: Podrán actualizar el precio del alquiler todos los días bajo cualquier índice (dólar, inflación, nafta, etc.)
• Expensas: “Los inquilinos deberemos pagar las expensas ordinarias y extraordinarias”, explican.
• Depósito: “Podrán pedirnos el monto que quieran por depósito. Podrá ser en dólares. No se devolverá actualizado. Podrán devolverlo a los 60 días de finalizado el contrato”, especifican.
• Meses de adelanto: El propietario podrá pedir la cantidad de meses por adelantado que quiera.
• Aviso de 3 meses: El propietario no deberá avisar al inquilino con antelación si le renueva el contrato o no.
• Arreglos de la casa: Los arreglos de la casa serán obligación de los inquilinos.
• Multa: Si el inquilino finaliza el contrato antes de tiempo tendrá que pagar el 10% del precio total del contrato.
• Compensación: “Si nos cobran algo que no corresponde no podremos descontarlo del alquiler”, aseguran desde Inquilinos Agrupados.
• Impuestos: Los impuestos que recaen sobre la vivienda (ABL, AGIP, impuesto inmobiliario) serán obligación de los inquilinos.
• Garantías: Los locadores podrán pedir cualquier tipo de garantía. Se universaliza el seguro de caución.

Implicancias

Ante esto, el Instituto de Estudios y Formación (IEF), que depende la CTA Autónoma, realizó un análisis del DNU en lo que refiere a los contratos de locación en el que sostiene: “Bajo la falsa premisa de que las ‘regulaciones obstruyen el ejercicio de las libertades individuales’, se elimina todo avance jurídico que se desarrolló durante los últimos 100 años desde que se redactó el Código Civil (…), para volver a una jurisprudencia del siglo XIX, anacrónica y descontextualizada”. Entre ellos destaca el acceso a una vivienda, “que sobrada jurisprudencia y fallos de la Corte Suprema han marcado que están por encima de los derechos individuales y por ende deben regularse para que no se avasallen”.

Desde el análisis del IEF, al abrir la puerta al uso de múltiples monedas en el escenario de los alquileres, el DNU “va a reforzar y consolidar el proceso de dolarización de la vivienda, profundizando la dificultad al acceso a la vivienda propia o alquilada, ya que las monedas extranjeras son de acceso limitado para la mayoría de los trabajadores”.

Por otro lado, la modificación de los artículos del Código Civil y Comercial de la Nación que hablan sobre la libertad de contratación significan que “desde ahora todo lo que se ponga en el contrato no puede ser intervenido por un juez, aunque sea contrario a lo que dice la ley y solo puede intervenir en el caso que haya algo no dicho”. “De esta manera, se niega la posibilidad de judicializar la firma de contratos bajo presión, poniendo mayores trabas para la denuncia de abusos. El acuerdo entre partes queda por encima del Código Civil”, enfatiza el IEF.

De igual modo, advierte que el decreto presidencial habilita a que el inquilino pague en el alquiler también la inflación del propietario. Inclusive, abre la posibilidad de que aunque no hay inflación deba pagar aumentos “en el caso que el índice esté atado a una variable ajena a un proceso inflacionario (como el BitCoin)”.

También asegura que la eliminación de un plazo mínimo de contrato habilita a que “un contrato temporal por vacaciones sea igual que un contrato para vivienda permanente”, impide que el inquilino pueda “reclamar mejoras hechas al inmueble o de compensaciones por hechos fortuitos o fuerza mayor” y dota de “total discrecionalidad al propietario para iniciar desalojos”.